Marcos Otero

Muitas pessoas passam anos e anos planejando a compra de um imóvel, assim como muitas outras aproveitam que a demanda por casas, apartamentos e terrenos é permanente, para botarem sua propriedade à venda. Em qualquer um dos casos, a grande maioria acaba esquecendo que além do valor do imóvel, é necessário um montante para todos os pagamentos referentes ao processo, que é extenso e burocrático – o que, no caso de compradores, exige ainda mais planejamento; já para os vendedores, representa uma diferença entre o valor do imóvel e aquilo que ele, de fato, obterá como lucro ao fim de tudo.

Por isso hoje eu resolvi explicar todos os valores envolvidos nas transações imobiliárias.

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): previsto na Constituição como imposto municipal, este tributo é pago pelo comprador antes da negociação e necessário para validar a aquisição de uma propriedade. Teoricamente, é direcionado para a regularização do imóvel e consequente prestação de serviços, como luz, saneamento e coleta de lixo.

A alíquota varia de município para município, mas não costuma passar de 3% da base de cálculo do valor de transação. Em caso de financiamento via FGTS ou Sistema Financeiro de Habitação e conforme a negociação, pode ser reduzido, já que a maior parte incide no montante de entrada e não no total. Em alguns casos, também há a possibilidade de parcelamento ou prazo de pagamento estendido. Quando o imóvel é comprado na planta, o ITBI que vale é o do empreendimento pronto.

Caso haja discordância em relação ao valor cobrado, é possível contratar um avaliador para fornecer laudo solicitando a revisão.

Quando a sucessão se dá por falecimento ou doação, o ITBI é substituído pelo Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, que é um tributo estadual e possui alíquota de 3 a 6% sobre a base de cálculo.

Taxa de corretagem: o corretor que faz a intermediação entre comprador e vendedor recebe uma comissão proporcional ao valor do empreendimento. Quem fica responsável pelo pagamento é a parte que solicita o serviço. A taxa varia de Estado para Estado – no Rio Grande do Sul, é de 6%.
Imposto de renda sobre o ganho de capital: alíquota de 15% paga pelo vendedor da casa à Receita Federal. Se o lucro for de R$200 mil, por exemplo, quem comercializou o imóvel terá de pagar R$15 mil de Imposto de Renda ao órgão – além, é claro, de declarar a negociação.

A isenção ocorre quando:

  • O imóvel vendido for o único do vendedor e o valor for igual ou inferior a R$ 440 mil;
  • O imóvel pertencer a vários proprietários (caso de casais, condomínios, etc);
  • O proprietário não tiver realizado nenhuma outra venda de imóvel nos últimos 5 anos;
  • A pessoa que vendeu um imóvel usar o valor da negociação para adquirir outro, desde que a compra seja feita em até 180 dias e em território nacional;

Taxa de cessão de contrato

Taxa de 5% cobrada do proprietário de direito de compra que decidir o imóvel. Após aprovação da construtora, o pagamento do valor é que valida a transferência de titularidade.

Escritura Pública
Imposto estadual, é o documento que torna pública a intenção dos dois lados de dar prosseguimento à negociação, no entanto não é necessário em casos de financiamento, apenas para compras à vista. Quando exigido, precisa ser lavrado junto a um tabelionato para atestar que o trâmite está de acordo com a lei.

Registro de Imóvel

Passo seguinte à escritura e ao ITBI, é o que efetiva o comprador como novo proprietário, fazendo com que ele passe a ficar responsável pelo pagamento de IPTU, aluguel e nova negociação. No caso dos imóveis financiados, só é fornecido após a quitação total. Por ser feito em cartório, não é possível parcelar.
Estes dois procedimentos geram custos cartoriais. E, dependendo do tipo de negociação, outros documentos podem ser necessários, aumentando os gastos.

Taxa de interveniência

É cobrada do comprador após a entrega das chaves, caso ele não faça o financiamento com o banco indicado pela incorporadora e pode chegar a 2% sobre o valor do imóvel.

Documentação

O custo para a obtenção de documentos necessários para a negociação pode variar de R$400 a R$600 – dependendo do estado e da cidade -, além do pagamento ao despachante encarregado.

Taxa de evolução da obra

Valor diluído no financiamento, é referente aos equipamentos e produtos utilizados pela construtora na obra, mas ao contrário de outras taxas e/ou tributos, não exige nenhuma processo burocrático.

Taxas bancárias

Juros sobre o valor total dos financiamentos, podendo variar bastante conforme o número de parcelas. Para minimizar, o ideal é que seja dado o maior valor possível de entrada, reduzindo o número de parcelas.

Além destas taxas, custos e tributos, outro gasto que deve ser considerado é o custo de vistoria, que verifica as condições elétricas e hidráulicas do imóvel e é obrigatória para quem vai entrar em uma negociação.

Agora que você já sabe com detalhes tudo o que está envolvido em uma transação imobiliária, fica mais fácil se planejar e pôr no papel cada real, pois só assim é possível evitar surpresas ou estar mais preparado caso elas apareçam. O processo é extenso e burocrático, e é por isso que nós contamos com uma grande e especializada equipe de corretores e com um setor jurídico que cuida de cada detalhe e serve como os seus olhos em cada parte do contrato.

Mesmo assim, sempre leia e releia com muita atenção memoriais descritivos, contratos e adendos.

Conhece alguém que está negociando imóvel? Então compartilhe este texto!

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